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糊涂”買家遇上“最嚴”限購,要求賣方返還定金

發布日期:2017-07-20來源:房天下

文章摘要:上海房地產新政于2017年3月25日起開始實施。對于在這個節骨眼上買房的人來說,因為新政直接牽涉到自身利益,本該對其內容格外關注、審慎核查。 可是,偏偏有一位“糊涂”的買家,在沒弄清楚自己是否為限購對象的情況下,與房屋賣家及中介公司倉促簽署《房地產買賣居間合同》,后卻因限購身份導致合同無法履行。 近日,上海一中法院二審審理了該起由限購引發的定金合同糾紛案,認定限購新政實施后簽訂房屋買賣居間合同,買方限購無權要求賣方返還定金,改判駁回買方全部訴請。

限購第二天簽約事后發現自己無購房資格

2016年3月26日,也就是上海房地產新政開始實施的第二天,在上海工作的非滬籍人士吳欣與張磊及中介公司簽訂《房地產買賣居間合同》,約定吳欣以265萬元的價格購買張磊名下位于浦東新區的一處房屋,并約定吳欣支付定金20萬元。之后,雙方簽署《上海市房地產買賣合同》,吳欣當日向張磊支付了20萬元定金。雙方另約定,若賣方在收取本合同約定的定金后,反悔不履行本合同,則賣方應雙倍返還買方已支付定金;若買方反悔不履行本合同,則該定金由賣方沒收。

協議簽署之后,吳欣前往社保局查詢才發現,自己并不滿足購房新政中關于購房資格的規定(即非滬籍人口滿足連續繳納5年的個稅或社保),導致雙方房屋買賣中斷。于是,吳欣起訴到法院,請求判令張磊返還20萬元定金及利息。

一審法院認為,吳欣是否屬于限購對象存在不確定因素,合同解除系雙方意志以外的原因所致,不能歸責于任何一方,故判決張磊返還吳欣定金20萬元。

張磊不服,上訴至上海一中法院。

買方未履行謹慎審查義務20萬定金被賣方罰沒

吳欣表示,自己是次購房,且簽約時間比較倉促,因此其對限購新政出臺后,自己是否具備購房資格不確定。

另外,她還曾與張磊商議在簽訂網約合同時增加免責條款,即網簽合同可以簽訂,但萬一審核不通過則要求張磊返還定金,但雙方未能就此達成一致。

上海一中法院二審審理后認為,本案的爭議是限購新政出臺后,吳欣一其不確定自己是否具備購房資格,而未能按約與張磊簽署網簽合同是否構成違約?

上海一中法院認為吳欣在未履行謹慎審查義務的情況下即與張磊簽約,之后又因不確定自己是否具備購房資格而要求在簽訂網簽合同時增加免責條款,導致雙方協商不成、居間合同解除。

吳欣關于其系首次購房、簽約倉促的相關主張均不能成為其免責的理由,理應承擔違約責任而無權要求張磊返還定金20萬元,上海一中法院遂依法改判駁回吳欣全部訴請。

法官說法

該案主審法官認為,基于近年來房地產市場的火爆行情,各地政府頻頻出臺房市調控政策,故購房者對當下的限購政策應有清楚的認識和把握。

上述居間合同簽訂日期晚于限購新政實施之日,故吳欣理應對自己是否具備購房資格比照新政予以審慎核查,如不確定自己是否具備購房資格,也應在簽訂居間合同前與賣方充分協商并作出相應約定。吳欣未履行審慎核查義務即與張磊簽約,對居間合同解除應當承擔違約責任。

吳欣表示,自己首次購房,對限購新政出臺后是否具備購房資格不確定;另外,她曾與張磊商議在簽訂網約合同時增加免責條款,即網簽合同可以簽訂,萬一審核不通過要求張磊返還定金,但雙方未能就此達成一致。

上海一中法院二審審理后認為,吳欣在未履行謹慎審查義務的情況下與張磊簽約,之后又因不確定自己是否具備購房資格要求在簽訂網簽合同時增加免責條款,導致雙方協商不成、居間合同解除。吳欣關于其系首次購房、簽約倉促的相關主張均不能成為免責理由,理應承擔違約責任而無權要求張磊返還定金20萬元,上海一中法院遂依法改判駁回吳欣全部訴請。


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