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大中小城市協調發展 推動房產價格體系趨于合理

發布日期:2017-07-20來源:房天下

文章摘要:中國正在經歷人類歷規模的城市化快速推進進程,多中心、群網化的城市體系雛形初顯。與此同時,近年來中國城市住房的金融屬性不斷增強,房地產投機行為突出,房價很大程度上偏離了經濟與城市發展的基本面,熱點大城市的房價泡沫較大,房價收入比持續增高;不同城市房價的關聯性越發明顯,房價波動的空間分化日益顯著。將不同城市的房價視為一個有機整體,從房價體系的角度探討城市房價的決定及其波動機制,對于完善城市體系的相關理論,實現轉型升級,加強國際競爭力,具有重要的理論與現實意義。

一、何謂房價體系

  房價體系是在一定空間范圍內,各種不同性質、規模和類型城市的住房價格差異分布、相互聯系及動態變化的關系。為了測度中國房價體系的空間層級結構,借鑒城市體系方法,首先根據引力模型,測算285個地級及以上城市房價兩兩之間的作用指數。然后根據作用指數構建房價引力指數與綜合秩數。房價引力指數是指房價體系中該城市對其他城市的作用指數之和,體現了該城市在房價體系中位置。綜合秩數是指該城市對其他城市的作用程度之和,體現了該城市在房價體系中的相對位置。通過設定閾值,計算特定城市對其他284個目標城市的作用指數排名在閾值之上的數目,即為特定城市的綜合秩數。本文將閾值設定為5,即該城市對目標城市的引力指數排名在第5名及其以上,意味著該城市對某個城市的影響較大。若特定城市綜合秩數為n,表示該城市對其他城市的作用指數排名在第5名以上的數目為n。

  我國城市體系的層級結構顯著。一線城市綜合作用指數與綜合秩數均位居前列,深圳(樓盤)與北京(樓盤)市的綜合秩數大幅度領先于其他城市,分別為110與96,是房價體系的南北兩大國家級中心城市,上海(樓盤)市也以較大幅度領先于其他城市,其余城市是三大中心城市所在區域次中心城市或其他區域中心城市。

  與此相對應,中國城市房價不僅形成體系而且具有中心性、聯系性和變動性三大特征。中心性是指城市房價在房價水平的差異,體現出中心和邊緣特征。聯系性是指城市之間房價的相互影響。變動性是城市間房價受宏觀經濟、住房需求和住房供給等差異和共同的外部因素而產生的多樣性變化。

  二、房價體系中心性具有四大表現

  中國285個地級及以上城市的房價體系呈尖塔形分布。即極少數高房價城市與其他城市房價差異巨大。中國城市房價呈現強烈的右偏態分布,如果將其逆時針90度旋轉,則為尖塔形。房價為深圳的33942.16元/平方米,是房價均值的6.41倍,中位數的7.69倍。

  從價格來看,中國城市房價體系具有多層次性。對中國285個地級及以上城市2015年商品房銷售均價進行聚類分析,我國城市的房價從高到低可分為9個層次,樣本數量依次增加。

  中國房價體系具有集群化特征。城市房價在區域空間維度上高—高集聚與低—低集聚特征并存。利用中國285個地級及以上城市商品房均價數據,基于地理距離權重矩陣測算房價空間自相關Moran散點圖。城市房價Moran指數值為正,在1%水平上顯著,中國城市房價具有顯著的空間自相關性。從散點圖上各象限內城市散點的數量及密集度來看,大多數地級及以上城市(房價)處在第一象限(高—高集聚的區間)和第三象限(低—低集聚的區間),整體上呈現了高房價城市被高房價城市所包圍,低房價城市被低房價城市所包圍的集群化特征。

  全國層面上房價體系單中心性顯著。根據房價—位序的關系,作為系數的冪指數估計值n大于1,表明城市體系內的城市房價差距明顯,這意味著高等級城市的房價比齊普夫定律描述的更高,低等級城市的房價則相對高城市更低。2015年的我國地級及以上城市房價—位序關系的冪指數為2.230,較大程度偏離1,房價體系的單中心性顯著。

  欠發達城市群內房價單中心性較強,成熟城市群房價中心性稍弱。各個城市群內冪指數估計值普遍大于1,各城市群內部房價高的城市與房價低的城市的差距較大。成熟的城市群其房價體系中心性稍弱,2015年珠三角城市群的冪指數估計值僅為1.15。


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