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房價上漲三大動力變化 今年各地房價將繼續分化

發布日期:2017-01-07來源:南方日報

文章摘要:2016年全國樓市上漲主要受三大動力推動:一是去庫存政策,購房者杠桿持續放大;二是大幅增加的流動性,成為推動房地產市場進一步上升的動力;三是土地市場頻繁拍出高價土地,不斷影響購房者對未來樓價快速上漲的預期。

2016年各地房地產市場銷售活躍,不少城市房價呈現上漲勢頭。在調控再度出手的背景下,2017年這種趨勢會否發生變化?據合富輝煌最新發布的《2016年中國房地產市場總結及2017年展望》,2016年全國樓市上漲主要受三大動力推動:一是去庫存政策,購房者杠桿持續放大;二是大幅增加的流動性,成為推動房地產市場進一步上升的動力;三是土地市場頻繁拍出高價土地,不斷影響購房者對未來樓價快速上漲的預期。由于全國重點城市房地產市場出現全面、快速上漲,各重點區域房地產政策已經發生轉向,由去庫存轉變為去杠桿,推動房價的三大動力也隨即發生了變化。

合富房地產研究院認為,在因城施策下,2017年,年各地房價將分化發展。政策風向轉變之下,一線城市基于其要素價格上升及供應下降趨勢,預計房價具備較佳支撐。其他重點城市基于各城間規劃利好、買家構成、供求關系、政策松緊程度等影響因素差異,其房價發展趨勢將分化發展,總體而言,供求緊張、規劃利好大、房價絕對值仍在相對低位的城市價格具備較大支撐。

去年各城市樓市分化加劇

根據總結報告,本輪房地產市場上升周期由2014年中旬各地陸續取消限購起計,經歷2014年930新政、2015年330新政、2016年非一線城市首付降低等政策利好的持續疊加,加上流動性全面放開、人民幣貶值,以及土地市場快速升溫。最終表現為全國重點城市房地產市場的全面、快速上漲,21個代表性城市2年價格平均上漲達35%。

合富輝煌監測數據顯示,全國重點城市2016年前11個月成交總面積29165萬平方米,同比2015年大幅增長33%;成交均價13155元/平方米,同比上升接近10%。

不同城市群、城市群內部各個城市之間差異較大。合富輝煌監測數據顯示,一線城市+強二線天津,2016年前11月成交量增長只有天津和廣州兩個城市,其中天津增長最明顯,月均成交面積較2015年大幅增加72%;廣州增幅接近30%。2年價格上漲最為明顯是深圳,上漲超過100%,遠超其他三個一線城市;而廣州的價格最為平穩,2年價格上漲不到20%。

其他重點城市,成交量增幅最大的前五名分別是:貴陽、珠海、青島、鄭州、長沙;成交均價上漲最快的前五名城市分別是東莞、合肥、南京、珠海、濟南(注:考慮部分城市價格明顯上漲是在2015年下半年以后,因此價格升幅采用2年的數據作對比)。

重點城市去庫存表現:2016年11月庫存合計1.63億㎡,相較2015年底,大幅下降31%;其中長三角城市群去庫存更為明顯,庫存下降47%,其他三大城市群庫存下降在28%-29%。

因城施策調控將視情況加碼

2016年9月30日起,全國政策轉向,由去庫存轉變為去杠桿。多地出臺密集調控政策;市場未明顯降溫的城市,當前政策仍在持續加碼。

合富房地產研究院預計,2017年中央對房地產調控仍將延續“分類施策、因城施策”主基調。最新中央經濟工作會議提出,微觀信貸政策要支持合理自住購房,嚴格限制信貸流向投資投機性購房,預計信貸手段將成為2017年調控的主要工具,整體房貸相較上年或將有所縮減;一線城市和重點城市,地方政府抑制房價、地價的政治壓力持續,非重點城市繼續去庫存。

在因城施策的體現上,一線城市限購政策保持高壓,限貸政策加嚴或成為地方調控的主力工具之一;重點城市限購政策當前仍留有缺口,后續仍存加碼空間。在時間上,合富房地產研究院預計2017年上半年政府政策保持相對穩定以觀察調控效果,但仍在快速上漲的地方市場將繼續加碼;下半年(或五一前后)調控主要視乎各地市場運行表現,若市場未出現明顯扭轉,不排除再出現“各地集中式的調控加碼”。

今年各地房價將分化發展

調控可能導致的結果,市場發展趨勢轉向,房價上漲動力大幅減弱,房地產投資潮階段性溫,樓市成交量下滑;部分城市房價階段性調整,但土地價格會成為2017年房價的關鍵支撐因素。

合富房地產研究院認為,一線城市基于其要素價格上升及供應下降趨勢,預計房價具備較佳支撐。其他重點城市基于各城間規劃利好、買家構成、供求關系、政策松緊程度等影響因素差異,其房價發展趨勢將分化發展,總體而言,供求緊張、規劃利好大、房價絕對值仍在相對低位的城市價格具備較大支撐。

政策風向轉變之下,即使房價能夠繼續趨于上升的城市,其房價漲幅將較2016年大幅收窄;而經過2016年各重點城市地價普遍上揚,以及在數年調控中潛在購房者對政策調控的耐受性增強,即使房價趨于下降的城市,其房價跌幅將會相對有限。

基于此判斷,合富房地產研究院預期一線城市及天津將維持限購限貸政策高壓,但土地市場供應下降、地價上漲、及房地產去庫存后的供求緊張對區域房價形成支撐,預計2017年上半年房價還將上漲。而深圳房價已處階段性高位,當前政策嚴格程度為全國之最,2017年上半年房價或將回調,預計10%以內。

對廣州市場而言,政府將繼續通過控制好土地拍賣的節奏及地塊分布,同時對商品住宅實施非市場化的操作手段,穩定市場預期及房價走勢,從而避免調控政策大幅收緊。


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